西安“城棚改”回来了！房价又要涨了？
昨天，一个重磅超级大新闻：大规模的城中村改造通过了！大意就是，在超大特大城市启动城中村改造，很多人都觉得这和“二次城棚改”有点像。那么官方定义的超大特大城市都有哪些？包不包括西安？启动城中村改造，又是如何改造呢？会议指出：“在超大特大城市积极稳妥实施特大城市城中村改造，是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的重要举措。”原引会议原文——“要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实；要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好；要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。”整体来看，这个方案确实和“二次棚改”有点类似，除了将“棚户区改造”改为“城中村改造”，同样的划定了符合改造条件的城市，基本内容也是相似的。我们需要关注的是：此次超大特大城市城中村改造，类似棚改的机会好像来了，会不会沿着棚改的路数往前走？在回答问题之前，根据第七次人口普查数据，先看看超大特大城市有哪些？| 8个超大城市：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。| 11个特大城市：东莞、西安、杭州、南京、郑州、哈尔滨、长沙、济南、合肥、沈阳。为什么要列出这批城市为城中村改造支持城市？从这19个超大、特大城市中不难看出，此前棚户区改造是全国性的，但随着人口红利的结束，这一轮确实会谨慎一些，也就是说未来只有能源和人口流入水平较高的大城市才有机会进行改造，这当中就有我们的西安，这点很重要！这些城市一旦进行大规模的城中村改造，对经济的拉动作用绝对不容小觑！所以，对于大家和房企而言，至少有两个共识——第一个共识：“城中村改造”城市，开发机会多。第二个共识：“城中村改造”会在一定程度上刺激楼市。那么回答第二个问题，“超大特大城市城中村改造”是否意味着棚改货币化卷土又来？首先，从此次改造的范围来看，只在北上广深，西安、重庆、成都等19个城市落地，不会涉及全国！改造和房地产有一定关系，但这种关系只是房地产基建，而不是房价。而这也是一个有利于大城市升级的事情。其次，当年的棚改是货币化，发了太多的PSL棚改专项债出来，相当于在某一个位置形成了货币的集中投放，于是一拆迁房价就大涨。而城中村改造更多是民生工程，但是这次没提货币化，也没有钱的出处。对于整个经济而言，可以理解为一次重要的基建！通过这种城市的升级改造，拉动消费和需求。确实是很有必要的。也可以视为是国资带动民资的一种投入。虽然2016年那一轮全国大部分城市都大涨了。换个角度看，正是因为棚改的强制性住房消费，使得杠杆向居民部分转移后，引发房价大幅度上扬后，棚改，就是那个机会。于此，很多人把棚改列为当时那轮房价上涨的一大要因！但是！现在完全不同，千万别以为“城中村改造”（城棚改）回来了，房价马上又要“暴涨”，因为意义不同，出发点也截然不同，懂得自然会懂。
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